Transilvania666,
efectivamente algunos pensábamos desde hace tiempo que la situación en el
sector inmobiliario era insostenible y depararía una crisis en éste, simplemente ejercitando el sentido común
y la memoria para saber que esto no era la primera vez que pasaba y las
consecuencias que tuvieron.
El
cuándo, nadie lo sabía. Yo sinceramente pensaba que era inevitable hace un
par de años o tres, pero la bola de nieve siguió rodando y haciéndose más
grande. La bola de nieve ha encontrado un obstáculo que la ha frenado en seco,
y las consecuencias del impacto será mayor que al que hubiera podido tener hace
3 o 4 años, en proporción a su desmesurado crecimiento. Ha tenido que ser la
crisis crediticia en EE.UU el obstáculo, lo que ponga freno a este mercado
especulativo en el que los grandes damnificados son la demanda natural
necesitada de una vivienda para vivir que se ha visto engullida en una bola de
nieve empujada por inversionistas que alentados por los bajos tipos de interés
y la poca rentabilidad de otros sectores, fijaron sus ojos en el sector inmobiliario
que se revalorizaba un 5 o 6 % aual, llevándolo a más del 15% d los últimos
años. Los bancos, viendo el pastel, instaron a tasadoras a inflar los precios
de tasación para que de esta forma la demanda real no se viera imposibilitada a
comprar por los ratios y porcentajes de financiación (80%) el importe total
del inmueble. Cuando los precios siguieron subiendo y la tasación al alza dejó
de ser suficiente, se saltaron a la torera los ratios de endeudamiento (35%) e
los ingresos familiares. De esta manera siguieron concediendo hipotecas a
diestro y siniestro, elevando sus ganancias (más de un 30% e 2007) creyendo
que en pleno ciclo alcista y con revalorizaciones anuales y continuadas, no
tendría consecuencias. Lo absurdo e incomprensible es que creyeran que esta
espiral fuera a ser indefinida en el tiempo, como sucede en una estafa
piramidal, como las de forum y afinsa, en la que los primeros inversores
recogen beneficios de los nuevos inversionistas, y éstos, de los futuros. Y claro,
si no se hubieran tomado medidas legales, la pirámide podría haber crecido
exponencialmente mientras siguieran entrando nuevos inversores en el juego,
recogiendo beneficios de algo intangible y que verdaderamente no existía. El
problema de la vivienda es que aunque el mercado estaba inundado de inversores,
el sector se fundamenta en las ventas a una demanda real que la necesita, pero
cuando los precios son tan elevados, esta demanda desaparece ante la
imposibilidad de comprar. Los inversores, viendo que esto empieza a pasar y que
las revalorizaciones decrecen (2007), empiezan a desaparecer también del
mercado, haciendo que caiga el castillo de naipes y dejando atrapados bajo sus
ruinas a los inversores que no supieron salir a tiempo y a la demanda real que
compró en los últimos años, coincidiendo con el punto álgido. Estos últimos ya
no tienen el colchón que tuvieron los anteriores, la revalorización anual de la
vivienda. Estos últimos que han firmado una hipoteca, a sabiendas de los
bancos, que no pueden pagar, no tienen la posibilidad de vender y saldar la
deuda además de sacar beneficio. El panorama que se les presenta es que
vendiendo no cubren la totalidad de la deuda, y además tendrán pérdidas. Aunque
son casos totalmente distintos, esto ha sido así en el caso de forum y Afinsa,
en el que los primeros inversores tuvieron grandes rentabilidades y los
últimos, que se vieron cogidos por los acontecimientos, lo perdieron todo.
Casos totalmente distintos, pero con cierto paralelismo y consecuencias
parecidas. Otro caso que sí presenta más paralelismo es el de la burbuja
tecnológica, en la que los primeros inversores tuvieron grandes beneficios y
los últimos, los que se vieron cogidos por el pinchazo y que con su inversión
alimentaron los beneficios de los primeros, tuvieron grandes pérdidas.
El
cuánto durará esta corrección en el mercado, nadie lo sabe. El lo concerniente
al mercado inmobiliario, el cuánto dependerá del tiempo necesario para que los
precios se adapte al precio que la demanda real pueda o quiera pagar. Aquí se
puede leer un artículo interesante al respecto.
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El
problema de la crisis inmobiliaria en España en particular, es que coincide con
una crisis financiera a nivel mundial de la que ahora simplemente vemos las
primeras consecuencias, y que puede ser profunda y agravar profundamente la
crisis inmobiliaria de nuestro país.
El PAÍS.
El parón de la vivienda
Lo peor de la crisis está por llegar
Los
expertos pronostican al menos dos años de parón en el sector inmobiliario
Aunque las estadísticas arrojan cifras catastróficas, la
realidad puede ser todavía peor. Fuentes del sector señalan que la caída en la
compraventa que ha calculado el Instituto Nacional de Estadística (INE) por
primera vez ya ha sido desbordada por la realidad. "El desfase de 18 o 20
meses con el que la estadística recoge las operaciones de vivienda nueva puede
hacer que en lugar del 27%, as compraventas totales sean ahora un 40% mnos
que hace un año", dice el experto José Barta.
Reconocida
la evidencia, queda cuantificar la duración y gravedad de la crisis. Los
expertos consultados consideran que quedan por lo menos dos o tres años negros
inmobiliarios. Y esto, considerando que la crisis financiera originada por las
hipotecas tóxicas de EE UU no se agrave en los próximos meses. "La
situación actual parece más grave que en la anterior crisis, la de principios
de los años noventa.
"La crisis anterior fue más larga porque ahora hay menos barreras a la
entrada de dinero extranjero, pero ésta va a ser más dura. Las promotoras van a
tener que asumir caídas en los precios nominales que, al final del ajuste,
serán del 20% o25%. ace tiempo que se están produciendo bajadas encubiertas,
pero es muy difícil que esto se registre en las estadísticas".La vivienda
sea mucho más accesible. La saturación de un mercado en el que se llegaron a
iniciar más de 800.000 viviendas anuales, más que Italia, Alemania y Francia
juntas, y en el que las familias tienen que destinar para comprar un piso su
salario íntegro de nueve años, se unió a las restricciones al crédito que las
entidades financieras están imponiendo como consecuencia de la crisis financiera.
Pero , sobre todo, se ha roto el espejismo en el que han vivido las familias
españolas durante los últimos años, que observaban la espiral del crecimiento
de los precios, y sentían que su patrimonio -es decir, su piso- se revalorizaba
por momentos.
Como sostiene Mikel Echavarren, el detonante fundamental es la pérdida de la
confianza. Cuando la gente percibe que lo más razonable es no comprar ahora,
todo el negocio se para como un elefante. "El sector inmobiliario nunca ha
sido de aterrizajes suaves. ¿Quién pensaba que esta vez iba a ser
distinto?", se pregunta.
< span style="font-size: 14pt;">ENTREVISTA: ALAN GREENSPAN Ex presidente de la Reserva Federal,
hoy en EL
PAÍS.
"La burbuja inmobiliaria hace que
España sea más vulnerable a la crisis"
España tiene un millón de
viviendas que no encuentran comprador
Los precios de los pisos podrían caer un 14,5% d aquí al
2010, según Asprima (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid)
CONCHI LAFRAYA-Madrid -06/04/2008
En anteriores crisis, los gobiernos tenían mayor margen de maniobra en
cuanto a tipos y precios
¿Cuál es la profundidad de la crisis inmobiliaria en curso? ¿Hasta dónde
caerán los precios? ¿Cuál será su duración? La primera respuesta a todas estas
preguntas está siempre en el pasado, en comprobar cuál ha sido la evolución de
las crisis anteriores. Y el resultado, como se puede ver, es que no existe un
patrón definido para este tipo de crisis, ni en cuanto a precios ni en
duración. La actual crisis inmobiliaria española sería la cuarta de su historia
reciente. Según expertos consultados, el primer crac inmobiliario debe situarse
en los años 1974 y 1975; hubo un segundo crac, menos agudo pero más difuso en
el tiempo, que se prolongó entre 1980 y 1985. Finalmente, el tercer crac sería
aquel del que la opinión pública guarda mejor memoria, el que llegó tras la
celebración de los Juegos Olímpicos, en 1993 y se prolongó hasta 1997. Ninguno
de ellos tuvo, sin embargo, la magnitud del actual en cuanto a cifras absolutas:
a finales del 2008 habrá un stock de un millón de viviendas que no encuentran
comprador porque su precio es demasiado alto. ... http://www.lavanguardia.es/free/edicionimpresa/res /20080406/53453599274.html
