Análisis profesional e interesado.

¿Crees que los demandantes de vivienda aun en el caso de que los bancos volvieran a conceder créditos financiando el 100% d la vivienda y destinando más de un 50% d los ingresos familiares la gente iba a hipotecarse?. La gente le ha visto las orejas al lobo y está viendo las consecuencias que sufre todo aquel que se hipotecó en esas condiciones, amén de ver como la manida frase "la vivienda nunca baja" es una falacia como un castillo de grande. La gente empieza a conocer que en España hubo crisis anteriores donde los precios también bajaron, algo que desconocía una gran mayoría y tildaban de estúpido a todo aquel que las ponía como contraposición a "la vivienda nunca baja". Es más, aún hay gente que no termina de creer que la vivienda bajó a finales de los 70, a principios de los 90, y actualmente.
¿Curvas de 1 año de bajada de precios y estancamiento en todas las décadas? ¿sólo un año?, ¿y los 4 años de la crisis de los 70?, ¿y los 7 años durante los 90?. Los ajustes en el mercado inmobiliario son muy lentos, y no durará menos de 3 años, reconocido ya incluso por la asociación de promotores inmobiliarios, que pronostican bajada de precios durante los 3 próximos años y de un 15%, porcentaje que sin duda se quedará corto visto que sus anteriores y más optimistas predicciones han sido un absoluto fracaso, y esta última no deja de ser optimista para sus intereses.

¿La gente va a salir a comprar causando así una nuevo incremento vertiginoso de los precios?, pero qué va a comprar si no puede hacerlo con estos precios por mucho que quisieran hacerlo y los bancos se lo permitieran, cosa que dudo, si el panorama es aterrador, hipotecarse 40 años y llegar con el agua al cuello cada fin de mes. Eso es lo que queda una vez las revalorizaciones de dos dígitos han desaparecido, un panorama aterrador para los que compraron o quieren comprar una vivienda para vivir y que pagaron o no están dispuestos a pagar por algo que no lo vale. Los inversionistas, pasapiseros y especuladores que eran más del 50% d la demanda y elevaron los precios han salido del mercado. Sólo queda la demanda real, a la que la posibilidad de comprar ya no se les presenta con revalorizaciones y plusvalías en una inversión segura, sino como algo que puede causar tu ruina durante el resto de tu vida si se compra a los precios actuales. Oferta de vivienda en Stock hay para 4 o 5 años aunque no se pusiera un ladrillo en ese tiempo. Las constructoras seguirán construyendo porque de eso viven, y las promotoras tendrán que vender por precios a los que se pueda vender. Las promociones nuevas están bajando porque tienen mucho margen para hacerlo, en algunas ya rebajan a los nuevos clientes de las nuevas fases hasta más de 100.000 € por pisos idénticos a los de la fase anterior: http://www.nuevosvecinos.com/vilamarina 1/1486305_nuevos_vecinos.html
Otras promotoras siguen sin vender aun rebajando un 20%, tendrán que seguir rebajando porque tienen margen para hacerlo y empiezan a ejecutarse las hipotecas que contrajeron para poder llevar a cabo dichas promociones.

Los propietarios de segunda mano y que no logran vender y sacan al mercado de alquiler sus propiedades, apenas hacen merma en el inmenso stock de viviendas a la venta, pero sí elevan la oferta en el escaso mercado de alquiler, cosa que en algunas comunidades ya está haciendo que la nueva oferta baje los precios de los alquileres.

Si verdaderamente eres profesional del sector, suerte, porque el panorama que pintas no es el que vamos a ver y tú mejor que nadie lo sabes.
Un saludo

Analisis profesional.

Las viviendas se venderan cuando el comprador las pueda comprar.

Mas claro, agua.

*** itsano lo q has dicho y na es lo mismo, claro q se venderan cuando pueda un comprador comprarla pero a q precio puede el comprador comprarla?¿ hasta ahora parecia q a cualquiera hasta q han cerrado el grifo esa gente q le han cerrado el gripo hasta q precio puede comprar?¿ se esperara o cuando vea la mas minima posibilidad comprara?¿ son cosas q no se saben y de ahi el hilo puesto por tolos, malaya dice q durara aun mas tiempo y tolos q no tanto...............quien sabe.......

saludos

El comprador comprara cuando el precio sea razonble, he visto que mucha gente dice que su vivienda esta a un precio razonable, en cambio no la consigue vender, eso es sinonimo que el precio que segun el vendedor tilda de razonable, no lo sea.

El que compra es el que tiene la pasta, y el que vende es el que quiere la pasta del que compra, es asi de sencillo. El precio razonable lo va a imponer el comprador, simplemente esperando a que el vendedor ajuste el precio.

He puesto parte del texto de "Tolo" en google y me han salido varios resultados, como sospechaba que pasaría. Se ha limitado a colgar este mismo comentario en todos los foros inmobiliarios habidos y por haber en un desesperado intento de convencer a la demanda que no puede comprar aunque quisiera, de que compre para él poder salvar el negocio que por lo que se ve, se va a pique. Y ahora la culpa se la echa a los bancos. Como profesional, y ya que vive de las comisiones de transacciones de compra-venta, dudo que le diga a sus clientes de la inmobiliaria que tienen una vivienda en venta que suban el precio, que en julio los precios volverán a subir y todo volverá a la "normalidad" de revalorizaciones de un 15% aual. Este señor, como las promotoras, viven de vender, y dudo que su discurso a sus clientes que llevan meses y meses sin vender sea el que ha expuesto aquí, y mucho menos que mantengan o suban el precio, porque si no venden, él tampoco come. Una cosa es lo que él desearía, que ha quedado perfectamente expuesto, y otra lo que está pasando, va a pasar y las expectativas que expone a sus clientes. Julio está a las puertas, y según él a partir de entonces volverá el aumento vertiginoso de los precios. Me parece absurdo debatir si será o no así, no hay mayor ciego que el que no quiere ver, y dentro de 3 meses el tiempo mostrará cual es la realidad. Me parece absurdo igualmente intentar exponer a alguien cuya opinión es que el ciclo del sector inmobiliario volverá a revertirse en Julio, que estamos en el inicio de una crisis inmobiliaria en España en particular, englobada en una crisis económica en general. Como ya he dicho, no hay mayor ciego que el que no quiere ver, y 3 meses es poco tiempo, así que el tiempo ponga a cada cual en su sitio, como ya ha ido dejando en la cuneta a los cadáveres de pronósticos tan descabellados como éste, entre ellos los del G7, agrupaciones inmobiliarias, promotores.....

itsano si el precio lo pone el comprador pq antes estaban tan disparatados los precios?¿

hay compradores q quieren comprar ahora por 40 mill y no pueden realmente ponen ellos el precio? hay mas factores y reducir el precio de la vivienda a...... bajara hasta lo q el comprador quiera pagar razonablemente pues...... no lo veo claro.

saludos

Transilvania, los precios estaban disparatados porque la demanda principal era de especuladores, a ellos le daba lo mismo si el precio era justo o no siempre y cuando pudieran vender más tarde sin escriturar, a otro especulador que pensara hacer la misma operación o a alguien que la comprara para vivir en ella y que no ha dejado de escuchar que "la vivienda nunca baja","si no compras ahora luego estará más cara", "la vivienda siempre es rentable", "si no puedes pagar la vendes y además le ganas dinero.." y ya queda más que demostrado que todas esas afirmaciones no son del todo ciertas. Son tan ciertas como inciertas en según qué panorama y coyuntura se presenten. En la coyuntura anterior era el vendedor el que fijaba el precio, en la coyuntura actual esas frases han pasado a revertirse y son: "la vivienda no es rentable a corto plazo, lo será a muy largo plazo..." "si compras ahora pagarás más por algo que está bajando", "si no puedes pagar no conseguirás venderla ni por el precio al que compraste, te embargarán, saldrá a subasta y además seguirás debiendo dinero porque no alcanzará a cubrir el total de la deuda", ahora es el comprador el que marca el precio. Igual que esas afirmaciones según la situación, el precio lo marca el vendedor o el comprador dependiendo de esa misma circunstancia. El que la sartén la tenga por el mango unos u otros, como dices, depende de muchas circunstancias, no es tan simple ni oovio como hacer lo contrario a lo que te diga el banco, como asevera "tolos", ojalá las cosas fueran tan simples. Respecto a eso, y una cosa que yo sí tendría en cuenta: cuando los medios empiecen ha hablar de posibles fusiones de cajas de ahorro, y éstas empiecen a producirse, será cuando verdaderamente comencemos la cuesta abajo, lo de hoy día no es más que la antesala.

ojo, no digo que la cuesta abajo no se inicie si no es con posterioridad a la fusión de cajas de ahorro, ni que no se produzca un empeoramiento económico si no existiera dicha fusión. Simplemente es un factor a tener en cuenta entre otros muchos, como indicativo de que lo peor de la crisis está llamando a las puertas, pero igualmente llamará aun sin darse este supuesto y sean otros indicativos los que alerten de la situación.

Transilvania

itsano si el precio lo pone el comprador pq antes estaban tan disparatados los precios?

Es sencilla la respuesta, esas viviendas con esos precios tan disparatados ¿encontraron comprador? no, son las que ahora bajan de precio. Si tu vas subiendo el precio de un producto lo puedes hacer alegremente, otra cosa es que te lo vayan a compra, como esta sucediendo ahora.

hay compradores q quieren comprar ahora por 40 mill y no pueden realmente ponen ellos el precio? Es normal que los que no pueden comprar por 40 millones no compren a ese precio, compraran a otro precio, eso hara que el que venda por 40 tenga que bajar a un precio razonable para poder vender, por mucho que lo quiera vender a 40 al final lo tendra que vender a lo que el comprador pague.

Hay mucha gente que quiere comprar y no compra por que no puede pagar esos precios tan altos. Solo hay dos soluciones o el vendedor espera a que suban los salarios de los compradores o bien el vendedor baja el precio de la vivienda.

¿Por que bajan los precio ahora? ¿por que es primavera? pues esta clara la cosa, hay mucha oferta de inmuebles, mas oferta que demanda, asi que el comprador ira escogiendo y buscando la oferta que le sea mas interesante. Y si uno ve que el vecino ha vendido por 35 y el no ha vendido por estar a 40 pues lo que hara finalmente es bajar a 35, lo mismo que ocurria hace poco, que si uno veia que el vecino vendia a 35 teniendo uno mismo un piso a 30, lo subia a 35.

Y solo hay un factor, y todo el mundo lo ve claro, el factor se llama DINERO.

¿Eres tú el pobre *** que has escrito lo mismo en burbuja.info?
Si es que hay gente que los tiene cuadrados...

itsano se llevan vendidendo pisos a precios disparatados 2 o 3 años y encontraban compradores como churros, por eso te decia q si el comprador pone el precio razonable entonces antes estaba tonto pq lo ponia a uno tb desorbitado.

y bajan ahora por el stock q hay, hay saturacion de pisos. Por eso a lo q me referia antes es q no es el comprador el q fija el precio asi tal cual de simple q hay muchos mas factores, ahora tiene mas forma de presionar de condicionarlo q antes por la coyuntura q se esta dando pero si cambian ciertos factores por mucho q al comprador no le parezca razonable pueden subir los precios, vamos q no los controla el. ( no digo q esto vaya a pasar ya).

saludos

Puede ser op. Malaya que todo lo que dices sea así. En mis comentarios he dejado entrever que no dependerá de nosostros sino de la Banca.

Lo que refuerza mis argumentos, puede que rectificando las fechas, es que la vivienda, como la alimentación, el vestido y la educación son bienes de primera necesidad y, como tales, son siempre demandados. Además, este mismo proceso de los pro burbuja, por mi edad, ya lo he vivido en décadas anteriores.

Respecto a determinados comentarios sobre si mi negocio va o no a pique, lamento informarte que, los años de bonanza en el sector inmobiliario dan suficiente dinero para vivir bien durante esos años y aguantar lo necesario durante las crisis. Aquí no va aguantar el más profesional, sino el que más colchón tenga. Y en ese sentido, dado que adoro mis negocios y tengo colchón, continuaré.

Saludos

Aquí el único problema es que los bancos han cerrado el grifo., si no, mucha gente seguiría comprando una vivienda, pues no se como están los interés ahora pero aún siguen baratos si los comparamos con los prestamos personales o con los de las tarjetas de crédito que eso ya están al 12% omas. Eso de que el comprador compra cuando puede pagar es lógico, es como decir que si llueve hay charcos. Pero aquí han habido personas que han comprado incluso a sabiendas de que no podían pagarlo, pues confiaban en la venta de su propiedad y también han habido personas que han seguido confiando (en el diablo) en los bancos pensando que ese 2 y pico o 3% sría para toda la vida y le han vendido su alma, por lo tanto eso de que el comprador compra cuando puede pagar, aunque es razonable, no es del todo cierto.

Lo que si es cierto es que los intereses ya no están al 2 y pico o 3 % cmo escandalosamente estuvieron al principio de todo esto, por eso la gente compró y compró sin parar y el constructor vio el filón y construyó y construyó sin parar, mientras tanto el político apenas daba terreno para VPO o sea, mas ganancias.

Como había demanda gracias a los precios la gente vio que podía vender su casa de segunda mano a un precio increíble con mas facilidad, incluso las inmobiliariaste cogían tu casa en la que vivías y te vendían un bungalow,entonces las promotoras, inmobiliarias y particulares viendo que se vendía todo, pues los bancos "regalaban el dinero" , decidieron subir los precios de la viviendas. Subieron los precios para sacar mas rentabilidad a la situación, pero esto tenía que llegar a un limite, ese limite es que los bancos (que son los que mandan) no dan mas dinero ante el a c o j o n o de ellos mismos y se cierra el grifo. El resultado de cerrar el grifo es que hay gente que ha llenado su jarra, pero hay otra gente que se ha quedado con la jarra a medias, lo peor de todo es que hay otros que ni siquiera han podido coger ni dos gotas de agua, después de comprarse la jarra mas cara tendrán que malvenderla.

Ahora solo falta que se abra el grifo otra vez y que la economía regrese a un estatus normal, pero no esperéis que bajen los precios tanto, eso es un sueño. Aunque se que muchos pensáis que eso me alegra, estáis muy equivocados. Lo que pasa es que soy realista y no confío en políticos, constructores y mucho menos en los banqueros y estos no van a permitir que los pisos bajen de precio tanto como aquí se dice, por lo tanto abrirán el grifo cuando ellos quieran y muy lentamente. Aquí la economía la llevan ellos, nosotros somos meros consumidores y consumimos al ritmo que nos marcan ellos. Es como cuando la gasolina era mucho mas cara que el gasoil, la gente compraba coches de gasoil sin parar, entonces el gobierno empezó a subir el gasoil tanto que ya es mas caro que la gasolina pues el consumo se disparó y el gobierno tenia que buscar una rentabilidad. Esto es lo mismo, aquí se bajan los intereses y eso hace que la gente se hipoteque, dando pie a que crezca en un 1000 x 100 el mercado hipotecario.Miradlo por ahí, todo es un mercado y nosotros somos los consumidores, por eso somos manejados. Son tres poderes que nos manejan a su antojo, el poder legislativo, el poder económico y el poder de la industria que junto a una sociedad consumista creada por ellos mismos hacen posible estas situaciones.

ahora estan a un precio mas real, aun precio mas acorde a la realidad y no se sabe que pasará. lo que si que sabe es que segun la situacion economica los interes suben o bajan

tolos, pues yo, por mi edad, que son 10 años más que tú si tus datos son correctos, he vivido como la vivienda ha bajado en dos ocasiones. Y ha bajado durante años, incluso una vez recuperado el sector de la construcción, cuya crisis no suelen alargarse más allá de 2 años, lo precios continúan bajando en el tiempo. Lo del parón de un año en todas las decadas para posteriormente volver a una nueva subida vertiginosa en los precios no es ya que no lo hayas podido sacar de ningún lado, ya sea un estudio de alguna entidad o tu propia experiencia, es que es imaginación pura y dura.
Sí, la vivienda como el vestido o la alimentación son bienes de primera necesidad, pero hay mucha gente que aunque lo demande, no puede comer o tener vestido, y en España hemos llegado a ser un país tercermundista en tema de vivienda, que aunque se demanda, no se puede acceder a ella.
Tu frase "aquí no va a aguantar el más profesional, sino el que más colchón tenga", no termino de entenderla muy bien, porque se podría interpretar de formas muy retorcidas...
Me alegro que tengas tanto colchón, y dado que lo tienes y que según tú en Julio volverá una nueva subida vertiginosa de los precios según tu teoría de los parones anuales y posteriores reactivaciones del mercado, ¿por qué no lo inviertes en comprar viviendas a tus clientes si en 3 meses (o algo más tarde si se desajusta tu predicción por mediación de la banca y su persistencia en no conceder préstamos) van a subir de precio de forma vertiginosa y podrás ganarle mucho dinero?.
Tu radiografía económica ni es ajustada a la realidad pasada ni mucho menos constatable. Lo único constatable es que el precio de la vivienda tiene ciclos, alcistas y de bajada, y lo constatable es que los ciclos bajistas nunca han sido de un año como afirmas y en todas las décadas. En otras ocasiones y post ya he colgado datos de prensa que hablan de porcentajes y periodos de ciclos bajistas, también hay datos del Banco de España, esos sí son constatables.
Muchos piensan, o pensaban, que la vivienda nunca baja. Si fuera así, una inversión segura y lucrativa a corto plazo ¿no habríamos hecho todos los que tenemos nuestra vivienda pagada y algún ahorro en el banco lo que los especuladores, comprar para luego vender al año y sin escriturar y ganar 3 o 4 millones con las manos limpias?.Eso es lo que hemos vivido estos años pasados, pero no una realidad perpetrada desde tiempos pretéritos. Si los ciclos fueran tan previsibles o no existieran ciclos bajistas, todos seríamos millonarios invirtiendo en vivienda. La vivienda es rentable a muy largo plazo, no de un día para otro como ha pasado estos últimos 10 años. Una vivienda tiene unos gastos tanto de compra como de venta y que había que restar de los beneficios por revalorizaciones a lo largo de los años, que no eran ni de lejos los que hemos visto en los últimos años. De hecho, con intereses altos era más rentable tener el dinero en los bancos que invertir en vivienda.Lo de vender sin escriturar no teniendo sos gastos y vender a corto plazo con rentabilidades de un 15% e un año es algo que ha pasado en los últimos años, que no ha pasado jamás antes en esos niveles y tardará años en repetirse incluso a niveles mucho más bajos. ¿Cuando?, eso nadie lo sabe, si lo supieramos todos seriamos millonarios especulando con la vivienda, pero aunque no sabemos el periodo de los ciclos, sí sabemos que después de un ciclo viene otro. y con las barbaridades que se han cometido desde la banca, concediendo préstamos a quién no podía pagarlos, los promotores y pasapiseros compitiendo a ver quién elevaba más el precio en las siguientes fases de las promociones, las inmobiliarias sacando buenas tajadas con sus intermediaciones, las cementeras y demás empresas relacionadas con el material subiendo los precios, los albañiles y todos los empleos relacionados con la construcción diparándose hasta las nubes..... tardará mucho tiempo en volver un nuevo ciclo alcista. Y no te quepa duda de que el ciclo en el que estamos es bajista, un periodo de estabilización es imposible en el panorama actual, en que no se vende nada y el que quiere comprar no puede. Unas tablas es imposible tal y como está la partida.