http://www.elconfidencial.com/opinion/indice.asp?sec=33&edicion=17/04/2006&pass=

Inquietantes factores de la cuestión inmobiliaria

La vuelta de Semana Santa vuelve a poner sobre la mesa la cuestión inmobiliaria. ¿En qué punto del ciclo nos encontramos? ¿Se ha tocado techo? ¿Cuál es la verdad detrás de los avisos de ralentización que están dando los servicios de estudios más sesudos, el último de ellos de una entidad arte y parte como La Caixa? España se juega demasiado en términos de riqueza como para no mantenerse alerta. Por ello, varias son las reflexiones pascuales que quisiera compartir con todos ustedes.

En primer lugar, lo evidente. El Salón Inmobiliario de Madrid, que ha tenido lugar a principios de este mes, ha sido un éxito de público y, aparentemente, de transacciones. El sector ha entrado en una dinámica difícil de parar y el Salón ha sido buena muestra de ello. Más allá de la anécdota del uso de ganchos para cerrar operaciones (que si un coche, que si un descuento, que si...), lo que está claro es que el inmobiliario da para mucho: hay negocio de todo y para todos.

Sin embargo no hay que perder de vista una serie de factores, cuando menos, inquietantes. En primer lugar, la obsesión por parte de las inmobiliarias en poner en valor sus activos. Cada vez son más las sociedades que llaman a las puertas de la CNMV en busca de una OPV que permita al promotor-constructor de turno recuperar parte de sus inversiones. Parquesol lleva en venta años y no ha encontrado partenaire que se avenga a la valoración propia que hace de su negocio, pese a contar con una cartera de suelo interesante. Si lo que pretenden es contar al institucional el cuento de la lechera, allá ellos. Bendito el que se lo crea. Yo, de lejos.

Lo de Astroc es de chiste, mientras que pensar que Marina d'Or vale un billón de las antiguas pesetas, como estiman sus promotores, es de las de fábula de Esopo. Muchos viajes va a tener que financiar el Inserso. Una historia es Renta Corporación, con un modelo de negocio distinto, balance flexible y una cuenta de resultados muy manipulable, y otra muy distinta el vender más de lo mismo en un momento en el que la mayoría de las compañías cotizan a primas excesivas sobre el Net Present Value de sus activos. Pensar que estos ratios son sostenibles en el futuro es ilusorio salvo que, como ocurre con algunas de las inmobiliarias de mayor tamaño, la locura por la internacionalización dispare las compras y el valor de los activos sin que acompañe el precio de la acción, llevando de nuevo los indicadores a niveles razonables.

Otras firmas están desarrollando programas de apertura al público de su cartera de inmuebles utilizando fondos o sociedades de inversión inmobiliaria. Meto toda mi cartera de activos en alquiler en un vehículo comercializable y, con ayuda de la caja accionista o de la entidad financiera que sea, y a cambio de una fe de comercialización, doy entrada a sus clientes en mi producto.

Se trata de aprovechar normativas como las de la Comunidad de Madrid para asegurar un retorno a cambio de unos fondos que me permiten aligerar deuda y recuperar parte de mi inversión. El problema en este caso no viene tanto por la parte de las rentas cuanto por la reversión. Si el ciclo inmobiliario se colapsa, la reventa de los pisos que revierten a las compañías se complica notablemente y puede perjudicar la TIR final de la inversión. Aunque la estructura es más razonable, no está exenta de riesgos. Y de estas vamos a ver unas cuantas. Al tiempo.

Por último, Marbella y sus daños colaterales. Ha sido el tema tabú del Salón, pero a nadie se le escapa que las implicaciones para el sector pueden ser importantes. Está por ver en qué acaba todo esto. Pero lo que está claro es que se abre la veda para poner frente a la justicia a muchos empresarios del sector que se han movido en el filo de la legalidad, mientras que algunas Administraciones locales, que podían actuar con mayor o menor manga ancha, se van a tentar mucho la ropa antes de dar pasos en falso. Que empezaremos a ver sorpresas de compañías que no pueden soportar financieramente un suelo sobre el que han pagado un sobreprecio y cuya salida se complica es seguro.

Como en todos los sectores, el inmobiliario se romperá por el más débil. Aquí hasta la Charito se ha metido en promoción inmobiliaria y lo que empezó con un par de chalés se ha traducido en 2.000 viviendas. Que se lo digan a los amigos de Valle Romano. Que cada palo aguante su vela pero yo, por si acaso, y con lo que me pagan por mi casa, me paso al alquiler. Buena semana a todos.