q si te leo mamon pero como tb dices q solo eres uno q solo tiene un HMD y no un asesor pues me desconciertas y no querras q solo te crea por partes

Bueno pos eso no me convence la multidivisa en este momento sobretodo.

saludos!!!

trans.... tio, es normal que aprendas con lo pesao que eres jejejeje ( yo empezé como tú) está claro que pagas intereses y todo eso, a versi te enterassssssss jeje el modelo de cobertura es pasta, la cuestión no solo es proteger, como e dicho mil y una vez ( es que te lees mis post por partes mamón) és que cuando no se esté utlizando se pone en un plazo fijo ó se invierte en intradias ó lo que el analista y el cliente más le interese y asi va rentando un porcentaje que aparte de poder recuperar lo que se pierda (que es minimo) pagará esos intereses, ó según el porcentaje si es alto sé estudioa que hacer.

Ale termino la clase jeje un saludo

buenas!!!!

en el barclays el seguro de coberturacuesta 50 al mes y eso en 30 años es muxa pasta y claro q se paga mazo de intereses en los variablespero con ese seguro no significa q no pagues intereses si noq te aseguras el cambio, pero intereses tb pagas menos pq estan bajos pero si suben pues pagas mas, pero eso es asi siempre, si sube el tipo de interes en japon pagaras mas intereses, el seguro de cobertura veo mucha pasta habria q hacer muchos calculos para saber si compensa pq con se dinero me pago muchas subidas de intereses en españa.

Yo soy de los q me hice la hipoteca cuando el interes estaba al 2,5% cando subio y andaba por el 4% m lo cambie a fijo un 5,05% e decir q por estar con el euribor no significa q no puedas cambiar, hay mas indices y mas opciones de renegociar un prestamo, no quiere decir q las recomiende pero mucha gente no sabe a veces las opciones q tiene, vamos ni lo q firma.

He mirao lo del ADJ, resulta q si cambias de euro a divisas si pagas ADJ y si cambias de divisas a euro tb pq hacienda no considera el euro una divisa y te trinca por ese lao. El cambio entre multidivisas sin contar el euro parace ser q no paga ADJ pero si hay q declararlo en la renta al siguiente año, lo q pasa q parte de esa ganancia o menos deuda por cambio de multidivisa se puede deducir por vivienda y suele compensarse, aunke hay un limite de deduccion y si el cambio ha sido de francos a yenespor ejemplo puede q algo toque pagar en la renta,creo q eso ya lo tengo mas claro.

Y sobre lo de no pasar por notaria parece q va en funcion del banco asi es q....

anda q noo he aprendio con esto jaja

saludos!!!!

John el cambio de divisa esta bien pe

Te digo yo por experienca profesional que no hay que escriturar de nuevo. Vamos eso lo se seguro, por que ya he asesorado algun cambio de divisa. Un saludo

HOla, trans... ya he dicho muchas veces que la HMD evita la subida del tipo de interés poruqe te da la OPCIÓN de cambiarte de moneda, pero con el modelo de cobertura y otros instrumentos financieros evitas el tener que hacerlo en un 90% d las veces, sobre la forma de evitarlo en España, eso de poner el tipo de interés fijo o variable, eso es todo un "timo" (entre comillas eh) ya que si es variable puedes tener la suerte que este bajo o la mala de que suba o viceversa, si está fijo p.ej: hace unos años cuando el euribor estaba alrededor del 2% yla gente negocio un fijo de un 5%+-sí ahora estará contento ,pero ¿y los años que a estado pagando de más? al final acabas pagando una barbaridad de interés.

Sobre el BBVA pues no lo sé, como he dicho mil y una vez, solo soy uno que tiene una HMD no un asesor, pero sí sé que los seguros de cambio ,como también he dicho mil veces, son muy caros, además de renovarlo 100% aualmente el banco se lleva alrededor del 80% dl ahorro.

Una cosa, recordar que yo no lo sé todo solo intento resolver las dudas que puedo, con que tampoco me lo pongais tan difícil.

Un saludo

esto es pa jonn a ver si me lo certifica, segun el BBVA para contratarles una multidivisa es obligado hacerse un seguro de cobertura para el tipo de cambio, q es a lo q tu te referias y yo no tenia ni idea ( sigo sin tener ) pero parece ser q ese seguro cuesta para una hipoteca de 240.000 euros unos 40.000 euros q tienes q pagar o de golpe o repartido en los 30 años de hipoteca, es cierto?¿ es asi?¿ o me estoy rayando?¿

saludos

tengo dudas, de momento ganas tu pero consultare pq pienso q en una hipoteca multidivisa donde tengas hipotecado el piso aunke se diga en la escritura la posibilidad de cambiar a francos con su respectiva comision cuando se hace dudo mucho q el banco lo haga de palabra firmando un papelito en la sucursal pq eso implica cambios en cantidades del prestamo e intereses cambiando asi tu cuota mensual y eso el banco en mi opinion si exige pasar por notaria para q quede reflejado los nuevos datos, las nuevas cantidades incluso luego pasadas por hacienda y registro, vamos una novacion normal pero en multidivisas.

bueno tengo esa expinita, investigaremos.

saludos

En la hipoteca multidivisa ya se tienen firmadas ante notario las divisas a las que puedes cambiarte, en consecuencia no se hace una escritura nueva, simplemente se comenta al banco la variacion de divisa. Te dejo claro que no se instrumentaliza frente a notario.
Otra cosa es una hipoteca en divisa, pero eso es un caso diferente. Por eso es por lo que te decia que no se produce el hecho imponible.
Yo tramito del orden de 10-12 multidivisas al mes, y las gestiono posteriormente, y en ningun caso se ha devengado AJD.
Ahora, que soy humano y me puedo confundir pero sin consulta vinculante de la direccion general de tributos mantendre mi posicion.
Un saludo y muchas gracias por tu correccion al mantener tu postura. Es algo muy raro en internet.

argumento legislativo?¿ *** me pides mucho yo soy mas de la practica, como tu dices, si lo veo me lo creo, a ver si te convenzo ( yo no es q lo vea muy muy claro pero si q pienso q es asi).

De cada mil hipotecas se hace 1 multidivisa o ninguna, me refiero a q donde curro las vemos de uvas a peras, pero una hipoteca normal donde se pactan intereses, plazs, importes etc etc cualquier variacion de esas condiciones se tienen q pasar por la notaria a hacer una novacion del prestamo, si lo q cambian son plazos o condiciones de interes no se paga hacienda pero si se modifican cantidades si, es el 1%, uando cambias de yenes a francos el banco tiene q modificar tu escritura, tu hipoteca, varian las cantidades, tu deuda ya es mayor o menor, es casi como hacerte una nueva pq te cambia todo, tipo de interes y como mucho se queda igual el plazo, nunca ha pasado por mis manos una cambio de yenes a francos, si ya es raro verlas mas aun verlas modificadas, pero si creo por la practica habitual en las hipotecas normales q habria q pagar ese 1%.

Si eso lo corrovora una noticia de un periodico economico pues mas me lo creo, me refiero a mi, pero entiendo q tu sigas dudando, lo mirare pq es algo q tb me interesa saber.

bueno saludos

Transilvania no dudo sobre lo que dices acerca de la tributacion del AJD. Tampoco dudo acerca de lo que dice el articulo. Simplemente es que solo me lo creo con un informa de la aeat, una consulta de la DGT o una resolucion del TEAC. A mi digamos que no me convencen los " criterios de autoridad", me convencen los "papelitos".
Yo he estado buscando en estas tres fuentes y no encuentro nada similar a lo que comentas. Por otro lado no tiene mucha logica fiscal puesto que no se produce el hecho imponible del impuesto, que es la existencia de un acto juridico documentado ( ley 1/1993 art1.3), y ese hecho no se produce.
Si me lo puedes aclarar o darme un argumento legslativo valido te creere plenamente y reconocere mi error.

yo me estoy empapando del tema por tu culpa al final em monto un chiringo multidivisa

si la solucion a la subida de tipos de interes en japon es cambiarse de moneda no lo veo solucion pq el cambio me cuesta 3500 euros mas o menos y para amotizar el cambio por la subida de tipos tendria q pasar 3 años casi, no lo veo muy viable, en eso estaras de acuerdo

aqui en españa si hay solucion puedes cambiarte al interes fijo o a otros indices de cajas q no son el euribor q tb existen, yo de echo cuando estaba al 4,2 o asi renegocie mi hipoteca y me cambie al fijo 5,05 y vamos de momento acerte.

y sobre lo del seguro de cobertura...........dejame q lo lea bien jaja

saludos

TRansilvania, ay ya yayyy, continuando con tu "hilo", me pones un comentario mio que no se si esta toda la frase pero bueno... ...."con la multidivisa puedes cambiar de moneda, incluida el euro si baja algun dia o q aumente el valor de la moneda"ok empecemos por ahí, yo el único significado que leo en esa frase es que estaba diciendo los riesgos que tiene una HMD, es decir (por eso lo de que falta frase) como los riesgos són, uno que suba el tipo de interés y con la multidivisa puedes cambiar de moneda incluyendo el € y el otro el apreciamiento de la moneda,. Asi lo veo yo pero....

Tambien me pones; "al cambiar de una hipoteca convencional a una HMD eliminas el riesgo de la subida de interes", tu me dices, ( para que no haya malentendidos) "Ante eso yo digo q no lo eliminas, pq el yen tb tiene su tipo de interes, ahora bajisimo y q sigues teniendo el riesgo de q si sube el tipo de interes en japon pues te subira la hipoteca como pasa aqui en españa, evidentemente en comparacion ahora alli esta bajisimo. Y no es el principal problema q suba pq no es tan variable." vale, está claro que el yen como cualquier moneda tiene su tipo de interés, pero piensa, en una convencional, pasa lo que está pasando, sube el euribor y no hay forma de evitarlo, ahora con una HMD ELIMINAS ese riesgo porquesi sube el tipo de interés de la moneda en la que estemos, como por ejemplo el yen, tenemos la posibilidad de cambiar a una moneda en la cual el tipo de interés sea más bajo , ¿eso no es eliminar ese riesgo?.

En que consiste el modelo de cobertura, esto deberia explicarlo un asesor pero bueno explicaré lo que siempre digo, un modelo de cobertura és como los seguros de cambio que nos vende el banco con la diferencia que el seguro lo tenemos que renovar anualmente y el banco se lleva alrededor del 80% dl ahorro, el modelo de cobertura lo crea el cliente con su asesor comprando al banco instrumentosfinancieros ( que yo no se exactamente cuales són) que cuando ya no me haga falta este modelo se los vuelvo a vender al banco y recupero casi la totalidad de la inversión, ya interesa más, su funcionamiento és, como siempre digo, la de colchón, cuando la moneda se aprecia para no notar ese apreciamiento se coloca el modelo y asi tu no lonotas ni en la cuota ni en la amortización, ese aumento de "deuda" lo coje digamos del modelo y se quita cuando la moneda se deprecia, porque también se deprecia, y mientras no estemos utilizando ese modelo lo podemos tener en un plazo fijo (por ejemplo) y nos va rentando unos intereses que podemos utilizarlo para recuperar parte de la cantidad ( máximo un 20% dl modelo no hipoteca ) de perdida al haber utilizado el modelo de cobertura.El modelo también se renueva anualmente, pero solo "rellenando lo perdido" es decir si por ejemplo el modelo es de 5000€ y hemos tenido una perdida de 300€ al final de año habria que poner esos 300€ ( pensando en el ahorro vale la pena) el seguro de cambio habria que volver a contratar los 5000€, creo que lo he explicado bastante bien.

Trans colega, será que yo no hablo mucho más delos contras que de los pros.......

Por último, la comisión de cambio que me preguntaste és entre un 0,10% yun 0,30% dl capital pendiente, aunque depende del banco.

Espero haberte aclarado las dudas, me estoy haciendo un profesional macho jeje bueno un saludo.

Jonn en otro hilo sobre este mismo temas has dicho:

"con la multidivisa puedes cambiar de moneda, incluida el euro si baja algun dia o q aumente el valor de la moneda"

A lo mejor no has querido decirlo tan a la ligera como digo yo en mi libre traduccion de tu parrafo, pero asi lo he entendido y solo digo el coste q tiene un cambio de ese tipo.

Aqui dices q: "al cambiar de una hipoteca convencional a una HMD eliminas el riesgo de la subida de interes"

Ante eso yo digo q no lo eliminas, pq el yen tb tiene su tipo de interes, ahora bajisimo y q sigues teniendo el riesgo de q si sube el tipo de interes en japon pues te subira la hipoteca como pasa aqui en españa, evidentemente en comparacion ahora alli esta bajisimo. Y no es el principal problema q suba pq no es tan variable.

y sobre lo q tu llamas modelo de cobertura te dire q no se en q consistes ni las condiciones ni el riesgo q cubre pero te pondre un ejemplo el yen en el 2000 estaba respecto al euro en unos 90 y ahora despues de 8 años esta en un 160, si yo ahora me hago una multidivisa a 30 años y cuando voy por el septimo el yen se ha fortalecido y vuelve a estar al 90 resultara q mi deuda habra pasado de deber 20 mill a deber 32 mill ( durante 8 años d epagos mensuales resulta q casi debo lo mismo o incluso mas)esa diferencia me dices tu q la cubre un simple seguro a un muy pequeño coste por el?¿ sabiendo como se sabe la gran variabilidad del yen?¿ yo lo dudo la verdad.

Y otro dato cada mas cuando cambiemos de euros a yenes para pagar la hipoteca q comision te cobra el banco?¿

no intento picarte sino poner dudas q tengo y tendra la peña y tb aportar partes negativas, las buenas ya son de sobra conocidas.

saludos

A ver transilvania hazme un favor de leer BIEN mis post, por favor. No me pico pero me molesta que me "discutas" algo que YO no e puesto.

Tu me escribes "dices muy a la ligera lo de si se aprecia cambias de multidivisas y ya esta", yo jamás, nunca, en ninguna ocasión, he dicho que si la moneda se aprecia se cambia de moneda, sobre el cambio de moneda he dicho mil veces que al cambiar de una hipoteca convencional a otra HMD eliminas el riesgo de LA SUBIDA DE TIPO DE INTERÉS que no tiene nada que ver con el apreciamiento, ahora yo SIEMPRE e dicho que ante el APRECIAMIENTO DE LA MONEDA la forma de eliminar ese riesgo se utiliza un MODELO DE COBERTURA para que no notemos ese apreciamiento, es decir que NO CAMBIO DE MONEDA.

Espero haber dejado claro ese punto, y sé que aqui estamos todos para opinar y tal pero no me gusta que me "corrigan" de algo que yo no he dicho.

Perdona si te he hecho entender que estaba picado.

Un saludo

te picas tu solo, tu das los pros y contras y como los das tu para q repetir yo lo mismo q tu yo digo lo q tu no dices por omision o por desconocimiento o por lo q sea, dices muy a la ligera lo de si se aprecia cambias de multidivisas y ya esta y habra peña q se crea q es asi de sencillo, yo te podre taladrar pero lo vuelvo a repetir, si se aprecia y cambias de divisa te cobran una buena comision el banco y encima hacienda te pega un palo q te deja los riñones doblados, el 1% d la total responsabilidad por actos juridicos documentados, en numeros:

hipoteca de 140.000 euros (pasarlo a yenes si quereis) eso significa q asi de forma normal la total responsabilidad seria unos 200.000 euros si se aprecia el yen y decidimos cambiarnos a los francos o al euro o a lo q sea se considera una novacion de la hipoteca, actos juridicos documentados y hacienda te reclamara el 1% d la totalidad responsabilidad en este caso 2000 euros mas la comision q aplique el banco q seria entre 0,5 y 1% dl capital unos 1400 euros en total cambiarte de divisa te puede costar 3500 euros, ves q maravilla?¿ no hay problema si se aprecia te cambias sueltas 3500 euros y ya esta y encima pagaras mas pq se ha apreciado claro pero veis como es genial?¿

saludos

A ver, A;G estás bastante en lo cierto, pero repito, yo no soy nadie para decir lo que teneis que hacer, por eso siempre digo que os informeis en una asesoria.

Transilvania666, yo solo soy un tio que tiene su hipoteca en multidivisas, empezando por ahí, solo opino que para mi es lo mejor pero no obligo a nadie a hacersela solo a que se informen, me "taladras" siempre con lo mismo, que si el yen puede subir y la deuda aumentar, que si está en máximos historicos, a ver, lo voy a volver a repetir, yo eso ya lo sé y siempre digo cuales són los riesgos de la HMD, siempre digo y explico cuales són los riesgos ¿lo repito más? pero hasta ahora ningún forero a dado una solución,porque la hay, solo hay que informarse, mucho decir que es un riesgo, que puedes aumentar la deida, mucho criticar las OPINIONES de los demás pero aún no e visto un post de esos "asesores" que den una solución a esos riesgos.

Yo cuando respondo un post que han preguntado que es una HMD digo sus ventajas, pero SIEMPRE digo los contras, gastos más elevados y los riesgos que conlleva y la ELIMINACIÓN de esos riesgos, digo que se informen ante un verdadero asesor y que ellos decidan, no hace falta que nadie se dedique a ponerse en contra de mis opiniones, todos somos mayores y podemos decidir el hacer caso o no.

Pero yo pregunto ¿¿ la gente que entra a un foro y quiere saber que és una HMD, querrá saber todo, pros y contras y si esos contras tienen solución, aparte de mis post alguien a leido alguno en el cual se diga como eliminarlos, no esquivarlos??

¿¿cuando vais a un banco a haceros una hipoteca en € os dicen que ante la subida del euribor no hay nada más que hacer que pagar??

Cada uno que se quede con lo que más le interese y ya está bien de criticar las opiniones de los demás, yo no soy asesor solo opino si quereis saber algo más os aconsejo que vayais a una asesoria financiera.

UN saludo. ( no quiero que nadie se sienta ofendido)

y otro dato muy impotante creo yo para los q dicen pues si sube te cambias de divisa y ya esta e aqui las consecuancias:

Tributos no exime de AJD el cambio de moneda
Un avezado ciudadano llega al banco de confianza para socilitar un pulsa_aquíéstamo hipotecario.
El comercial le sorprende con la oferta de una hipoteca multidivisas (sorpresa relativa, dado que el producto se está extendiendo como la espuma, ahora que el euro está fuerte y el euribor disparado). El pulsa_aquíéstamo quedará ligado a la moneda de un país -pongamos Japón- en el que los tipos de interés están mucho más bajos que los de la eurozona, con lo que se logra una hipoteca sensiblemente más barata. Dado que la cuota se abona en yenes, no en euros, si la moneda nipona se revaloriza la ventaja de esta fórmula de ahorro económico empieza a menguar, igual que si se encarece el precio del dinero en la región.
Pero aquí -explica el comercial- llega la gran virtualidad de la hipoteca multidivisas.
Cuando toque la revisión periódica de tipos, o antes, si se paga por esa prerrogativapodrá cambiarse fácilmente de moneda. Eso sí, con la consiguiente comisión.
El ciudadano de nuestro ejemplo echa sus cuentas y la oferta le convence, pero quizá no ha calculado el gran mazazo que le va a asestar Hacienda si al poco tiempo de firmar la hipoteca reclama un cambio de divisa.
Sacudida tributaria La Dirección General de Tributos ya ha creado doctrina a través de sus respuestas a consultas vinculantes. Da igual que se trate de cambios de euros a divisas, a la inversa, o entre una moneda extranjera y otra. Tributos considera que el cliente y su banco están modificando “el objeto de la obligación” (la moneda de referencia), y no las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado, aunque, en definitiva, sea esto lo que quiere revisar el hipotecado.
Se trata de una diferenciación trascendental. El legislador obliga a tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD), entre otros casos, cuando se produce una ‘novación modificativa’, una revisión de las características de la hipoteca, pero exime de factura fiscal las situaciones más comunes: pactar un tipo de interés o un plazo distintos. El problema es que la doctrina de Hacienda no mete en el mismo saco la variación de la divisa.
¿La consecuencia? El tipo de AJD por novaciones es el 1% d la ‘responsabilidad hipotecaria’, es decir, de todo el capital y los intereses que aún no se han abonado. Calculen si se cambia de moneda varias veces. La hipoteca multidivisa bien puede seguir siendo una gran opción, pero teniendo en cuenta que no habrá magia que valga si el Fisco encuentra motivos para cobrar.
http://www.neg-ocio.com/sitefiles/ pdf/261107.pdf pag. 16 * datos pillados dl foro burbuja inmobiliaria.