Artículo publicado en 2003.
(07-10-2003)
La publicación en el último Boletín Económico del Banco de España (BE) de
los resultados de dos estudios recientes sobre la evolución temporal del precio
de la vivienda ha vuelto a reavivar el debate sobre una posible corrección
significativa a la baja en dichos precios. El interés está plenamente
justificado por el elevado porcentaje de familias españolas que han invertido
recientemente en la adquisición de su vivienda, la importancia cíclica de la
actividad en el sector, las tasas de endeudamiento que se han generado y, por
supuesto, la relevancia de la entidad que vuelve a pronunciarse sobre este
tema.
Según dichos análisis, tras la infravaloración resultante de una excesiva
corrección a la baja en el precio de la vivienda en la primera mitad de los
noventa, se ha producido en los últimos años una excesiva elevación de precios
incluso descontando la inflación, que estarían, en términos reales, entre un 8%
un 20% pr encima de lo que sería su senda de equilibrio.
No es tan importante la cuantía media de la sobrevalorización, que no afecta
a todas las viviendas ni a todas las áreas por igual, como la creciente
evidencia disponible acerca de tal hecho, que sugiere que la probabilidad de
que se produzca un descenso en el precio de la vivienda es relativamente alta.
El estudio del BE refleja asimismo el natural carácter cíclico del precio de la
vivienda y su mayor volatilidad, que hace que, en las últimas décadas, a
periodos en que el precio ha estado por encima de la senda estimada de
equilibrio estable, hayan sucedido descensos significativos en los precios, que
han permanecido por debajo de la senda de equilibrio durante un cierto
intervalo de tiempo.
No cabe esperar que las cosas sean ahora diferentes, y si el proceso de
sobrevaloración continúa, el descenso requerido en los precios será aún mayor.
Un hipotético descenso en los precios de la vivienda afectaría de manera muy
diversa a los distintos agentes que han invertido recientemente en activos
inmobiliarios. Para quienes han invertido hace tiempo, la relevancia del ajuste
es menor. Las familias que han invertido una parte significativa de sus ahorros
en la adquisición de su vivienda verían significativamente mermado su
patrimonio, produciéndose un efecto riqueza que repercutiría en sus decisiones
de consumo. Mayor dificultad entraña para quienes han aumentado
significativamente su endeudamiento, utilizando la vivienda adquirida como
colateral. Al bajar su precio, deberían aportar garantías adicionales y, de no
disponer de ellas, enfrentarse a la posibilidad de perderla. Aquí es donde se
produce el coste social más elevado.
El problema es mayor si el descenso en el precio se produce en un contexto
de tipos de interés al alza, pues las familias que se endeudaron se
enfrentarían a un doble efecto negativo: el descenso en la garantía, y el mayor
coste de servicio del préstamo. Si el descenso se produce en un contexto
recesivo, la destrucción de empleo generaría una caída en la renta familiar y,
con ello, una tercera dificultad, si bien este no parece un escenario muy
probable. Por último, como en todo ajuste, no conviene olvidar que las
dificultades que éste produce dependen no sólo de su magnitud, sino también de
la rapidez con que se produce.
En el caso del mercado inmobiliario actúan como
especuladores quienes tienen el control de la oferta
No es sorprendente que algún miembro del Gobierno se
haya dado por aludido. En situaciones de fragilidad del mercado bursátil o,
como ahora, del mercado inmobiliario, aplicamos con bastante ligereza el
calificativo de especulador a inversores que tratan de obtener un beneficio
operando por medios legales y transparentes en mercados volátiles, y asumiendo
plenamente el riesgo inherente a dichas operaciones, aun siendo esta actividad
inversora totalmente lícita en una economía de mercado desarrollada. En el caso
de la vivienda, actúan como especuladores quienes tienen control de la oferta;
algunas grandes empresas del sector han podido actuar de este modo, pero más
flagrantemente especuladora es la actuación de Administraciones locales,
elevando los precios del suelo mediante un férreo control de la oferta, o
alterando la calificación del mismo. Que este mecanismo se utilice
sistemáticamente como medio de financiación es un claro síntoma de la enorme
tarea que queda por hacer desde el Gobierno de la nación hacia la
liberalización del sector.
Si esto ya se veía venir desde 2003 y según el Banco de España....
el que aún no esté convencido de que la vivienda va a bajar, él mismo, que compre ahora.
♂ Sat
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» Fecha: 06/04/2008 06:12:08
En castellón, construir un piso de 90 m cuesta alrrededor 42000 € la parte proporcional del valor del precio del solar, pero antes de construirse ya vale unos 400.000 € y una vez acabado vale entre 450.000 € y 500.000 (hay casos de más de 600.000 €),¿quien *** puede pagar eso?. ¿En serio el suelo es tan caro? Yo he trabajado de administrativo en una constructura y se de que hablo (todos los datos pasaban por mí). Por ejemplo: en un solar de 600 m que cueste1 millón de €. Según una situación hipotética se podrían construir un edificio con 4 viviendas por planta, y 8 plantas de altura. Dan un total de 32 viviendas.
1.000.000 €/ 32 = 31.250 €
31.250 42.000 =73.250 € sería el valor de construcción de cada vivienda. De ahí hasta la cifra de venta todo son beneficios para el constructor/promotor. Bonito negocio. Además, no he restado el beneficio que se obtiene con los bajos comerciales y las plazas de garaje sobrantes ( si las hubiere ).
En una obra que hicimos la suma total de los gastos (obra terreno) era de 300 millones de ptas, 62 viviendas de 1 hab., 2 hab., 3 hab., duplex y triplex. Al inicio se estimó una recaudación total de 1.700 millones de ptas. Se recaudaron 3.800 millones aprox. en dos años de construcción.
Por cierto yo sólo cobraba 1.080 € al mes, con las pagas incluidas, no sólo por el trabajo administrativo, sino que también desempeñaba otras funciones no relacionadas con el puesto (recogida y reparto de materiales y obreros en ocasiones, etc...), disponibilidad toda la semana y desplazamientos a las distintas obras en varias poblaciones... Vamos que era un chollo, pero hay que ganar dinero para poder vivir.
Ahora gano 1.400 € y sigo sin poder acceder a una vivienda en condiciones normales de salubridad. A lo único que puedo acceder es a pisos de más de 30 años sin ascensor y que se parecen a los ghetos del Bronx que aparecen en el cine.
Bueno no melío más.Unsaludo a todos/as aquellos/as que hayais leído esto, que os vaya bonito en la vida y que la diosa Fortuna sea generosa con ustedes.CIAO!!
♂ itsanoblue
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» Fecha: 08/04/2008 02:31:43
Me parece a mi que muchos pisos van a tener que bajar de precio para que los compren.
♂ Absolute
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» Fecha: 08/04/2008 11:15:24
Sat no te esfuerzes en hacerles ver el coste de una vivienda, son especialistas en modificar el discursillo. ¿Su nueva excusa? La 'europeización' de la vivienda. ¿eh ALTOMAR1? XD
Ahora no es que no puedan bajar, es que la clase política nos va a imponer el mercado del alquiler porque sí. Es que estos políticos son unos máquinas.
Tengo que hacer un decálogo de excusas, para cuando todo esto haya terminado será de utilidad en el estudio del comportamiento humano.
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